Чистый доход

 

 

 

Для финансирования депозита и плановых выплат при покупке на стадии строительства в развивающейся стране, в которой нет возможности ипотеки, привлечение чистого дохода может быть подходящим вариантом. В широком смысле слова, это - высвобождение капитла, который был вложен в единицу недвижимости независимо от того была ли она изначально выкуплена либо со временем выросла в цене.

 

 

 

 

 

Хотя в некоторых странах под высвобождением капитала может подразумеваться конкретный вид продукции, принцип остается тем же: чистая прибыль.

На восходящих рынках недвижимости следует учитывать негласную стоимость имущества, которая может быть очень завышена. Следовательно идеальным было бы высвождение капитала и использование его в последующих инвестициях.

Многие успешные инвесторы в последние годы по такому принципу создали портфели имущества. Это делается либо путем перезаклада (так как существует заложенное имущество ) либо новой ипотекой (на имущество, не обремененное долгами) с дальнейшим использованием полученных денег для финансирования нового проекта.

  

Формула высвобождения капитала

Текущая стоимость имущества – Текущие обязательства по ссуде = Остаток - чистая прибыль - высвобождение капитала

Пример

• Имущество было приобретено 10 лет назад за $100,000 с ипотекой в $60,000.
• Сегодня имущество стоит $225,000, а существующая ипотека составляет $50,000.
• Следовательно, высвобождение капитала составляет $225,000 - $50,000 = $175,000.

Потенциально возможно инвестировать $175,000 в другое имущество, если создать портфель. Это значит инвестировать не в один, а в несколько проектов. Они не должны быть в рамках одного проекта или даже в одной страны. Таким образом, инвестор может распределить свои вложения на разных рынках.

Так он сможет воспользоваться преимуществами разных рыночных темпов роста и рассредоточить риск в инвесртировании. Другими словами, инвестор не полагается на успех отдельно взятого проекта. Используя вышеприведенный пример:

Пример

Инвестор оформил высвобождение капитала на 80% от $175,000 общего баланса = $140,000 для дальнейших инвестиций

Определено 4 объекта:

• Объекты А и Б в Хургаде стоят $125,000 каждый, и требуется депозит в размере $25,000 за каждый объект
• Объект В в Кабо-Верде стоит $101,000, требуется депозит в размере $20,200
• Объект Г в Эль-Гуне стоит $230,000, требуется депозит в размере $57,500
• Общий объем инвестиций составляет $581,000, но изначальная выплата -$127,700. Оставшийся капитал использован для покрытия начальных юридических расходов.
• Во время строительства объектов инвестор может либо удерживать их все за собой и финансировать оставшиеся выплаты через ипотеку, либо выставить их на продажу и воспользоваться преимуществами краткосрочной инвестиционной стратегии.
• Доходы с продажи / продаж могут быть использованы для других инвестиционных проектов или финансирования оставшихся выплат за другие объекты. При подобном создании портфеля инвестиций, следует активно заниматься его управлением, чтобы всегда быть уверенным, что будет достаточно наличных средств для следующего этапа инвестиций.