Стратегии инвестиций

Существует много потенциальных инвестиционных стратегий в недвижимость, в зависимости от планов вкладчиков, будь то краткосрочные, среднесрочные или долгосрочные, а также, в зависимости от отношения инвестора к рискованным инвестициям. Есть разные уровни сложности. На этой странице представлена информация о возможных стратегиях.

В качестве иллюстрации, далее приведены две наиболее распространенные стратегии инвестирования в недвижимость.

• Краткосрочная - 18 – 24 месяца (также известная как флип стратегия)
• Среднесрочная - 3 – 5 лет (также известная как стратегия покупки и владения)

Важно определиться, какие инвестиции нужны и когда. Это поможет принять решение. Например, если целью является удвоить капитал в течение двух лет, то флип стратегия будет предпочтительнее. Если инвестиционный выбор сделан разумно, то это скорее принесет ожидаемую прибыль, чем стратегия покупки и владения. Более опытные инвесторы могут начать искать портфельные инвестиции в разных районах страны, чтобы распределить инвестиционный риск и достигнуть более сбалансированной окупаемости.

Краткосрочная инвестиционная стратегия

Эта стратегия предполагает покупку off-план недвижимости, то есть обьекта, которуый еще не начали строить или который находится на стадии строительства, и его последующую продажу до окончания работ. Фактически, это не покупка недвижимости, так как единица еще не построена, но это покупка и продажа для приобретения недвижимости. Ключевым фактором является время, необходимое для определения инвестиционной возможности, так как это играет решающую роль в успехе стратегии.

Ключевые возможности инвестирования в недвижимость

Есть возможность купить недвижимость по низкой начальной цене на новым рынке, пока силы рынка не приведут к значительному росту оценки капитала. А потом продайте объект, когда спрос будет расти. Естественная экономика спроса и предложений приводит к тому, что цены растут с увеличением числа желающих купить.

Сроки

Обычно временной период составляет от 18 до 24 месяцев, хотя он зависит от таких факторов, как стадия и скорость строительства в конкретной стране, уровень сложности. Эта стратегия привлекает инвесторов своей простотой, небольшим изначальным взносом – 10% - 20% от цены покупки плюс основные административные взносы. Быстрая окупаемость позволяет инвесторам быстро получить обратно свои деньги и инвестировать их в другие проекты. Кроме того, инвестор не связан такими долгосрочными обязательствами, как ипотечные и процентные выплаты.

Основные риски

Решающим элементом и, следовательно, главным элементом риска в этой стратегии является возможность продажи до окончания строительства. В противном случае инвестору придется пройти через весь процесс покупки с его юридическими и финансовыми последствиями. Инвестор должен иметь четкое представление о возможных механизмах перепродажи объекта, будь то самостоятельно, через существующую базу данных объектов, частное объявление, сайт или более коммерческим способом: агенты по недвижимости, интернет-порталы и т.д.

Окупаемость

Этот вид инвестиций представляет собой перепродажу капитала и, следовательно, окупаемость может заметно колебаться в зависимости от популярности страны, места расположения и популярности данного проекта. Хорошие инвестиции основаные на ежегодном росте на уровне 10% могут принести доход более 50%.

Пример:

• При покупке недвижимости “oфф-план” инвестиции составляют $150 000
• Требуемый депозит составляет $30 000. + $500. - ожидаемые юридические расходы.
• Окончание работ планируется через 24 месяца.
• Рост в данном районе составляет 10% в год.
• Изначальный объем инвестиций составит ($30 000 + $500) = $30 500.
• Если объект продан, скажем, через 18 месяцев (то есть до окончания), цена составляет (150 000 долл * 10%-рост)= 173 250 долл.
• Следовательно, валовой доход составляет ($173 250 – $150 000) = 23 250$.
• Валовая окупаемость $23 250 / $30 500 = 76%

Поскольку недвижимость находится на стадии строительства, и еще не закончена, она не может быть юридически зарегистрирована. Ей еще предстоит пройти через соответствующие органы планирования и лицензирования. Как таковая, она не является достаточной гарантией для кредиторов и, следовательно, на нее невозможно получить ипотеку. Изначальные вложения должны быть из частных источников инвестора, будь то денежные фонды или, также возможна ипотека на уже существующую недвижимость и путем дальнейших действий или перезаклада. В каждой стране своя система налогообложения. Следовательно, всегда следует обращаться к экспертам по этому вопросу.

Среднесрочная инвестиционная стратегия

Эта стратегия предполагает покупку единицы на стадии строительства или перепродаваемую недвижимость, завершение покупки и владение единицей в течение, как правило, 2 – 5 лет, хотя возможно и дольше, и дальнейшую перепродажу. В этот период, недвижимость сдается в аренду либо на сезон остпусков, либо долгосрочно для получения дохода. При этой стратегии, важно четко определиться, что является главной целью – доход или рост капитала, и в соответствии с этим, планировать свои вложения.

Достигнуть высокого дохода и роста капитала одновременно, крайне сложно, хотя возможно. Это может привести к среднему (или ниже среднего) уровню доходов. Обычно лучше сконцентрироваться на одной конкретной цели, чтобы получить максимальный доход. Обычно инвесторов интересует рост капитала, а доход с аренды они используют для покрытия расходов, связанных с финансированием и коммунальным обслуживанием. Избегайте спонтанных покупок, так как эта среднесрочная и долгосрочная стратегия требует тщательного анализа окупаемости и естественно, инвестор должен быть в состоянии позволить себе расходы, связанные с коммунальным обслуживанием и финансированием инвестиций.

Ключевые возможности

Стратегия заключается в максимально возможном повышении стоимости капитала, удерживая за собой объект, пока условия на рынке не изменятся, т.е. позже можно будет продать по максимально высокой цене. Другой вариант – достижение максимального дохода посредством аренды, возможно и за счет повышения стоимости капитала. Кроме того, инвесторы могут пользоваться объектом во время отпуска.

Сроки

Срок владения имуществом, как правило, составляет 2 – 5 лет чтобы гарантировать достаточный рост капитала, который покроет изначальные взносы при покупке, такие как налоги, юридические услуги и т.д.

Уровень сложности

В принципе, это обычная покупка недвижимости. Однако имейте в виду, что содержание второго дома заграницей предполагает больше забот через управление имуществом около дома. Будут физические, экономические и юридические требования, которые надо выполнять: содержание садов, бассейнов и т.д., арендное управление, возможно ипотечные выплаты, кооперативные взносы, официальные ежегодные взносы и налоги.

Основные риски

В зависимости от того, какой из двух ключевых факторов вы выберите, следует определить какая недвижимость более привлекательна для каждой конкретной стратегии.

Например, если вы выбрали арендную стратегию, то тип недвижимости определит и тип арендатора. Однокомнатные квартиры подойдут для молодежи или новобрачных. Они должны располагаться недалеко от районов с активной ночной жизнью, барами, ночными клубами и т.д. Аренда такого типа недвижимости будет ниже, чем подходящая для семей трехкомнатная квартира. Для последних важна близость к пляжам, супермаркетам, детским площадкам и т.д. Класс арендатора – это также фактор, который следует учитывать при обстановке квартиры мебелью. Также важно и состояние имущества после окончания срока аренды. Расположение недвижимости всегда важно, так как оно определяет достижимый уровень повышения стоимости капитала. Тем не менее, запомните, пожалуйста, что это также зависит и от изначальной цены.

Кроме того, следует постоянно следить за рынком, чтобы быть уверенным, что недвижимость не будет продана во время спада на рынке. Например, смена рынка продавцов на рынок покупателей, конечно, снизит стоимость продажи. Имейте в виду, этого достичь сложнее при инвестициях заграницей.

Окупаемость

При владении недвижимостью в течение большего периода, возможно получение более значительных доходов, как это показано в примерах ниже. Это, конечно, предполагает постоянный рост на рынке.

• Инвестиции на стадии строительства при стоимости продажи $200,000, срок выполнения 24 месяца.
• Требуемый депозит $40,000 + юридические расходы и налоги $24,000. Ипотека может составить 80% т.е. $160,000. Общий объем вложений ($40,000 + $24,000) = $64,000
• В районе наблюдается рост на уровне 10% в год. Ожидается, что доход с аренды покроет хотя бы ипотечные выплаты и оплату коммунальных услуг. При продаже имущества через 4 года после полного выкупа, то есть через 6 лет после первоначальной выплаты, цена составляет ($200,000 * 10% рост * 6 лет) = $354,312.
• Следовательно, валовой доход составляет ($354,312 - $200,000) = $154,312.
• Валовая окупаемость $154,312 / $64,000 = 141%

Финансирование

Инвестор должен быть готов профинансировать оставшуюся стоимость покупки либо из своих собственных денежных ресурсов, либо более разумно по средством ипотеки или ссуды под недвижимость. Имейте в виду, что в некоторых странах нет сформировавшегося ипотечного рынка и возможностей закладывания под проценты для иностранцев на время изначального “офф-план” контракта, хотя на момент полной выплаты стоимости имущества, можно ожидать, что ипотека и залог недвижимости будет предложена иностранцам на последних стадиях строительства обьекта.

Учитывая этот вариант, надо быть готовым к тому, что оставшуюся стоимость покупки придется финансировать из других источников, возможно через прибыль или заклад уже существующей недвижимости в другой стране имущества.

Возможность сдачи в аренду во многом зависит от месторасположения и может быть сезонной, что естественно приведет к высокому доходу летом и низкому доходу или его отсутствию в зимние месяцы.

Некоторые проекты предлагают гарантированные арендные схемы, которые решают эту проблему, избавляют от волнения при поиске арендаторов. Если схемы гарантированной сдачи в аренду не существует, то существуют специализированные агентства недвижимости, которые примут на себя обязательство сдавать имущество в аренду минимум на 6 месяцев в году.